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关于赴浙江省义乌市学习考察农村宅基地“三权分置”改革的调研报告

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发表于 2019-7-19 15:36:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
  为更好地督办市十四届人大二次会议2号议案《关于推进“三乡工程”建设,实施乡村振兴战略》的办理工作,推进农业产业转型升级,促进农民致富增收,近日,在市人大常委会副主任丁雨带领下,市人大农村委员会、区人大常委会相关负责人、市政府相关部门分管领导、部分涉农企业负责人一行,赴浙江省义乌市学习考察农村宅基地“三权分置”改革和城乡协同发展工作,现将有关情况报告如下。
  一、义乌市农村宅基地“三权分置”的主要做法(一)务实创新农村宅基地“三权分置”顶层设计1、坚持以农村宅基地“三权分置”改革为主线,明确中心思想定位。2015年3月,义乌被列为全国农村土地制度改革试点地区。在设计宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度体系之初,义乌市就明确制度设计的中心思想是:必须在坚持宅基地的集体所有制性质不改变的前提下,强化用地总规模控制和规划用途管控,确保耕地红线不突破;保障好农户宅基地分配的资格权,确保农民的基本居住权利;维护好农民的宅基地使用权权益,显化和丰富宅基地使用权权能,使宅基使用权能抵押和有条件转让,增加农民财产性收入。
  2、坚守三条底线根基,大胆探索制度设计。改革实施以来,义乌市在守牢“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上,积极推进理论创新和实践探索,在全国率先提出和确立宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”制度设计,并坚持把农村宅基地“三权分置”制度创新作为重要的突破口、主引擎来抓,系统破解乡村振兴当中“钱从哪里来,人到哪里去,空间在哪里”的难点问题,让改革红利惠及农民、农村以及全市经济社会发展诸方面。通过基层首创和近三年的改革实践,农村宅基地“三权分置”最终上升为中央顶层制度设计。
  3、坚持从农村实际出发,清晰构建制度体系。2016年4月,义乌市委、市政府印发《关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见》提出,在确保“户有所居”的前提下,按照自愿、有偿的原则,在不改变宅基地所有权性质和不改变集体经济组织成员资格的前提下,允许宅基地使用权以合法方式有条件转让。基于“三权分置”的顶层设计,义乌市从宅基地的取得置换、明晰产权、抵押担保、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理等七方面进行了制度创新,系统建立了农村宅基地制度改革试点“1+7+9”的制度体系,简称“一意见、七办法、九细则”,在此制度框架下积极推进先行先试,多项改革成果位列全国第一。
  (二)维护宅基地的村集体所有权
  1、实行宅基地规模和村庄建设规划控制。分区域保障农民住房。在城镇建设用地红线范围外的近郊211个村实行美丽乡村改造,村庄规模按每人100平米标准,按人分配,按户控制。在核定的村庄规模范围内,由村集体经济组织自主提出规划编制意见,明确农民建房分配方案,按程序报批用地。并记载在规划上,成为村庄建设规划,在建设上突出农村特色。截至目前,全市启动农村更新改造47个村,累计拆除旧房1744户、建筑占地1795万平方米,30个村已开工改造。节余的村庄建设用地可以集体经营性建设用地入市。目前,全市已累计完成入市21宗,总用地面积11425亩,成交价款917387万元,因地制宜拓展入市用途,在城镇建设用地规划红线范围外的远郊村,实施“异地奔小康”工程,引导农民下山脱贫,用产权置换或货币置换方式,集中安置到建制镇规划红线范围内。
  2、探索宅基地有偿配置。宅基地可以在本村集体经济组织范围内有偿调剂,有需要的农户可以改善住房;鼓励在农村更新改造当中,用公开竞争方式进行有偿选位,实现宅基地真正的市场化配置,价高者得;可以有偿退出复垦为“集地券”,政府按40万元/亩保护价回购等。目前,全市完成“集地券”项目立项242617亩;已验收195365亩,政府已全部回购,统筹用于民生和重大产业项目。
  3、宅基地所有权收益由村级组织支配。宅基地有偿选位费、有偿使用费、有偿调剂收益、“集地券”交易收益和奖补收入、宅基地转让所有权收益归村集体所有,主要用于村内基础设施、农田水利建设等公共事业建设,收益盈余分配实行民主管理,由村民(代表)大会讨论决定。目前,全市村级组织在改革中共获利5126亿元,其中“集地券”收益781亿元,有偿选位费32亿元,有偿使用费95亿元,入市获利07亿元,留地安置货币补偿125亿元。
  (三)固化宅基地资格权
  1、实行宅基地资格权无偿取得。严格界定村集体经济组织成员的资格条件,通过“按人分配、按户控制”实现宅基地资格权无偿分配,并探索不同区域农民住房保障的多种实现形式,实现“一户一宅”向“户有所居、住有宜居”转变。城镇规划建设用地红线范围内(类似武汉市新城区城关的城中村),实施城乡新社区集聚建设,宅基地资格权人均最高不超过35平方米,现已安置8208套、完成协议签订5316户;城镇规划建设用地红线范围外,实施农村更新改造,宅基地资格权人均最高不超过30平方米;最高按户控制面积不超过140平方米。把解决住房困难户和D级危房户住房问题列为十大民生实事,目前已解决住房困难户3010户,治理改造危房户21153户。
  2、市场化优化配置宅基地资格权。在城镇规划建设用地红线范围内,新社区集聚建设允许农民以合法宅基地置换国有出让土地高层公寓和产业用房。高层公寓保障“户有所居”,产业用房增加农民财产性收入,推动农村向社区转变、农民向市民转变。以合法的宅基地占地面积为基数按1∶15确定置换产权面积。鼓励置换权益在统一平台上交易,置换权益已成交5078宗,成交面积280669平方米,成交金额约20亿元。城镇规划建设用地红线范围外落实“一户一宅”开展控制宅基地总量为前提的“空心村”改造,宅基地资格权在落地前,如权利人自愿退出宅基地的,由村集体统一回购,再通过市场公开配置方式有偿调剂给本村集体经济组织成员。2017年,赤岸镇蒋坑村和佛堂镇坑口村以公开拍卖方式进行宅基地村内有偿调剂,成交面积674平方米,成交金额821万元。
  (四)完善宅基地使用权
  1、开展农村住房历史遗留问题处理和不动产权证发放。坚持“尊重事实、一户一宅、面积法定”的原则,分类妥善处理农村宅基地历史遗留问题。区分严重与轻微违法,严重违法拆除,全市农村宅基地共拆除350万方;轻微违法,即土地违法36平米以下,规划违法超过一层,由村级组织收取土地有偿使用费。对于轻微违法,超标准占用宅基地的农户,允许集体经济组织参照农村宅基地基准地价收取有偿使用费。经集体经济组织按20年一次性收取有偿使用费后,允许农户办理不动产权证,超出面积要在不动产权证上标注。目前,全市已有278个村按不动产统一登记要求开展权籍调查,已测绘5万余宗;已完成权调入库35484户,登记受理32988户,累计发放农房不动产权证32300宗;完成农村住房历史遗留问题处理128个村,累计34592户农户交纳有偿使用费95亿元,占全国试点地区总量的2/3以上。
  2、允许宅基地使用权转让。完善宅基地使用权权能,允许合法取得的宅基地使用权连同地上建筑物,转让给本市域集体经济组织成员。转让方必须保证转让后仍拥有人均建筑面积不低于15平方米的合法住宅,且不得再申请新的宅基地。受让人在同一行政村内只能转让取得一宗宅基地使用权且面积不得超过最高户型面积限制,防范土地投机风险。截至目前,义乌市已办理转让登记104宗,其中跨集体经济组织13宗,集体经济组织内部转让91宗。义乌市人民法院还审理判决了5宗宅基地转让纠纷案件,有力地维护了契约精神。
  3、开展宅基地使
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革工作的方向和重点,在创新方式方法和完善工作机制上下功夫,大胆创新,在充分调研的基础上做好顶层设计、总体布局、统筹协调,在推进深化农业农村各项改革的理论研究与具体实践方面有新突破。
  (二)突出重点区街,大胆实验,探索武汉农村宅基地盘活路径宅基地“三权分置”是事关农民切身利益的重大改革,具有划时代的意义。中共中央、国务院关于《实施乡村振兴战略的意见》明确指出,强化乡村振兴规划引领,科学把握乡村的差异性和发展走势分化特征,做好顶层设计,注重规划先行、突出重点、分类施策。
  我市农村的情况千差万别,各区农村发展的基础不尽相同。要坚持振兴乡村的基本方向,借鉴外地经验做法,选择一个新城区和重点街,大胆尝试,科学设计出一套切实可行的方案。在市级层面,坚守底线,通过土地利用总体规划调整,完善农村和社区空间布局规划。在区、街和村级层面,借鉴义乌的做法层层设计操作流程,落实最严格的土地节约集约利用制度,由区、街对辖区宅基地总量负总责。同时,积极发挥村级组织自治作用。实行宅基地总量市、区、街、村四级控制体系,最大限度释放我市农村改革的综合效应。
  (三)服务发展大局,体现人大担当,依法监督2号议案的有效落实市十四届人大二次会议通过了《关于推进“三乡工程”建设,实施乡村振兴战略案》明确了主要任务:加大农村土地改革力度,完善农村集体土地“三权分置”制度,探索出台宅基地“三权分置”的指导意见,深入推进农村“两权”抵押贷款试点工作;推动“三乡工程”拓面提质;推进美丽宜居乡村建设;强化乡风文明建设,以人的振兴促进乡村振兴。2号议案精准聚焦我市“三农”工作的短板,不仅指明了问题的所在,也指明了努力的方向。
  实施乡村振兴战略是党和国家的重大决策部署,是一项系统工程,更是一项长期的历史性任务。必须提高政治站位,切实增强人大“三农”工作的使命感和责任感。要振奋精神,敢于担当,切实发挥人大监督促“三农”发展的作用。围绕服务新时代农村工作大局,强化视察调研、专项督查、执法检查、学习培训等工作的上下联动,着力促进影响农村发展的重点、难点问题得以有效解决。要以办理2号议案为契机,探索保护农民权益的路径。坚持问题导向,积极探索,创新方式方法,总结经验规律,确保我市农村各项改革成果惠及于民。要强化我市乡村振兴的法治保障,加强我市乡村振兴工作的立法调查研究,充分发挥立法在乡村振兴中的引领和推动作用,为我市乡村振兴营造良好的法治环境。


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